生産緑地の売却の方法
生産緑地を売却する場合には、下記の手続きが必要になります。
生産緑地の指定解除
市町村の農業委員会で、生産緑地の指定解除の申出を行い、指定解除してもらう必要があります。しかし、指定解除の申出をするには、以下のような一定の要件を満たす必要がります。
- 生産緑地指定後30年経過
- 病気などの理由で農業に従事できない場合 医師の診断書が必要です
- 本人が死亡し、相続人が農業に従事しない
以上のような一定の要件を満たし指定解除の申出を行うと、農業委員会に買取申し出、買取希望照会(買取の告知)、農業従事者に買取斡旋となります。
通常行政の買い取りも、買い取り業者も出てこないのがほとんどです。その経過を経て、買取をされなければ、生産緑地の指定が解除されます。(買取請求から約3か月かかります)
農業委員会で農地転用の許可を得る
登記上の地目が田・畑等の農地となっている場合、管轄市役所の農業委員会の許可を要します。その際に、平米数の関係や土地の形状・質の変化の関係で、「開発許可」を得る必要がある場合もあります。
開発許可というのは、事業計画等を示す必要があり、一般の方では通常困難なため、通常は開発行為を行う業者が開発許可を申請し、土地所有者の承諾・同意という形で進めるのが通常です。
地目変更登記
農地転用の許可証を添付して、法務局にて地目を「雑種地」や「宅地」へと変更します。
※農地のままでは所有権を別の方に移転することができません。
生産緑地を売却する時の注意点
生産緑地を売却する際には以下の注意があります。
- 相続税納税猶予されているかどうか
生産緑地に指定された後の相続において自治体へ買取を求めず、相続税の納税猶予・免許措置が適用されている場合があります。納税猶予されている場合は生産緑地の指定解除がされた時点において、相続税に利子税を付加して支払わなければなりません。(なお、固定資産税は遡って課税されません)
納税猶予されているか否かは登記簿謄本を確認すれば分かる場合もありますが、農業委員会に確認されるのがよいでしょう。 - 生産緑地の指定解除をすると固定資産税等もあがることになります
- 一度生産緑地の指定解除を行うと、再度生産緑地に戻すことはできません。
- 場合によっては、開発許可等要し、長い期間と多額の費用を要する場合がある。
- 売却後の譲渡税がかかる可能性が高い
取得時の土地価格より売却時の土地価格が上がることがほとんどでしょうから、譲渡税という税金が課されることになります。こちらは申告を要しますので、注意が必要です。