農地を宅地にするにあたっての注意事項を解説します。農地を宅地にする為に必要な事や、宅地にできないケースなど、極めて重要な事項となるためチェックしておきましょう。

家を建てるため接道義務を守る

接道義務とは、建築基準法に定められた住居建築においてのルールです。公道から建築物へ移動する際に、他者の私有地を通過しなければならないようではトラブルの発生のもとにもなってしまうため、接道義務を満たさない限りはいくら私有地であろうと住居の建築を行う許可を受けられません。

接道義務の要件は、建築基準法第43条の規定において「建築物の敷地が、道路に2m以上接しなければならない」と定められています。ここにおける「道路」とは、建築基準法第42条で定められる「幅員が4m以上の道路」です。

したがって、家を建てる為には基本的に「幅4m以上の道路に家の敷地が2m以上接している」必要があります。道路の幅が4メートル以下の場合にはセットバックを行うことで建築が可能になります。セットバックとは道路の幅が狭い分、境界線を敷地側に交代させ道路側4m幅に確保することです。これによって幅4m以下の道路に接する土地でも家の建築が可能になりますが、使用できる敷地面積は減ってしまうことに注意してください。また、セットバックは新築の建築物だけに求められます。

接道義務を満たせない限り、家を建築する許可を行政から受けられない可能性が高いため、土地が接道義務を満たせるかどうかを事前に確認しておきましょう。

 

安全性を高めるため地盤改良をする

一般的に、水を多用する農地である田んぼは地盤が弱いとされています。乾燥した土よりも、水を加えた土（泥）の方が柔らかく脆いのと同じことです。

また、田んぼは水を引くために他の道路よりも位置が低く、宅地造成の一環では盛土で埋め立てる工事が必要になる場合がほとんどであると言えます。しかし、埋め立て地に家を建てると地盤沈下が起こりやすいとされるため、田んぼは一見すると居住用の土地としては不向きに見えます。

しかしかつて田んぼであった土地に家を建てて住む例は古来より数多くあります。ここで重要なことは地盤改良をしっかりと行うことです。将来の安心の為にもセメントや鋼杭による地盤改良工事はしっかりと行うべきでしょう。

地盤改良の費用は、地下にある強い地盤（支持層）と地表との距離によって異なります。地盤調査と併せて、専門業者に相談・見積もりの依頼をしましょう。

 

宅地にできない田んぼがある

農地の中には宅地への転用が認められないもの、あるいは認められにくいものがあります。以下の農地に分類されるものが該当します。

• 農用地区域内農地
• 市街化調整区域
• 甲種農地
• 第1種農地