家が建っているのだから土地の地目は宅地になっているだろうと思っていたら、宅地ではなく雑種地になっていたという場合があります。地目を雑種地のままにしておくと、所有している間や売却時に問題となる場合があることを踏まえておくことが大切です。
ここでは、地目が雑種地になっている土地の問題点について説明します。

雑種地とは

地目とは、土地の登記事項の内容の一つとして不動産登記法により定められており、登記されているすべての土地は「不動産登記法」により、用途別に次の23種類の地目に分類されています。

この中で、個人の所有で住宅が建てられる主な地目としては、宅地、山林、原野、雑種地があげられます。制限はありますが、所定の手続きをすれば、田や畑などの農地に住宅を建てることも可能です。

この中で23番目の「雑種地」とは、1番目から22番目までのいずれの地目にも当てはまらない土地（資材置き場や駐車場など）のすべてが含まれます。
雑種地は、特に用途が定められていないので、すでに家が建てられている土地の地目が「雑種地」の場合もあります。

 

雑種地に建築は可能か？

よくあるのが雑種地に家を建てられるのかという疑問ですが、こちらは対象地が市街化区域と市街化調整区域のどちらに該当しているかが問題となってきます。

市街化区域とは、「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされています。道路や公園、下水道等の整備を行い、住宅や店舗、工場などの建造と供に市街化を図ります。面積としては国土の3.8%ほどの土地ではありますが、日本の人口の67%が市街化区域に集中しています。

対して市街化調整区域とは、「市街化を抑制し、優れた自然環境等を守る区域として、開発や建築が制限されている区域です」。

「雑種地」という地目に対して建築の制限は設けられていないため、市街化区域内であれば原則として建築は可能です（「田」や「畑」の転用には農地法が関わってきます）。ただし川越市などの近郊整備地帯では、500㎡以上の広さの土地に建築を行う場合に許可が必要となってきます。また、排水や接道などの基準にも注意が必要です。

一方で市街化調整区域では、市街化区域 とは異なった基準が適応されるため雑種地でも建築が制限されています。都市計画法（29条/34条）に準じた転用がなされない場合には、農林水産業以外の目的を持つ建築は許可されません。

駐車場に住宅を建てた場合などは、原則として法務局へ土地地目変更登記の申請を行うことが求められます。この場合には「雑種地」から「宅地」への変更が必要です。必須の手続きではありませんが、住宅ローンをご検討の場合などには、地目が宅地のほうが申請は通りやすいこともあるようです。地目変更の費用は、土地家屋調査士に依頼した場合におおよそ５万円程度かかります。

また固定資産税に関して、現況と異なる税がかけられている場合には、税務課へ連絡をして税率を改めてもらいましょう。税率は土地の状況によっても異なりますが、住宅が建っている場合には税額の控除なども受けられますので宅地として申請するメリットはあります。