これまでは、相続登記や住所等の変更登記の申請は任意でした。申請をしなくてもただちに大きな問題が起きなかったので、相続した土地にあまり価値がなく、売却も難しいような場合には、費用や手間をかけてまで登記の申請をしない相続人がいました。
所有者不明土地は、相続登記が行われないことや、住所等の変更登記が行われていないことが原因で発生します。
そこで、不動産登記の制度が見直され、その発生を防ぐため、相続登記の申請が令和6年（2024年）4月から義務化されることになりました。また、住所等の変更登記の申請は令和8年（2026年）4月までに義務化されることとなりました。
なお、現在、相続登記や住所等の変更登記がされずに放置されている土地も義務化の対象になりますので、注意が必要です。
※相続登記とは、正確には「相続による所有権の移転の登記」といい、土地や建物の不動産の所有者が亡くなったときに、その土地や建物の名義を亡くなった方から遺産を引き継いだ方（相続人）へ変更する手続きのことです。
相続登記の申請の義務化（令和6年(2024年)4月1日施行）
相続等により不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請を行う必要があります。
また、遺産分割協議が行われた場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記を申請する必要があります。
なお、上記のいずれの場合でも正当な理由がないのに申請をしなかった場合には、10万円以下の過料の適用対象となります。
「相続人申告登記」制度の創設（令和6年（2024年）4月1日施行）
不動産を所有している方が亡くなった場合、その相続人の間で遺産分割の話し合いがまとまるまでは、法律上、全ての相続人がその不動産を共有している状態になります。
その状態で相続登記を申請しようとすると、全ての相続人を把握するための資料（戸籍謄本など）が必要になってしまいます。
そこで、遺産分割がまとまらず、相続登記を申請することができない場合は、自分が相続人であることを法務局の登記官に申し出ることで、相続登記の申請義務を果たすことができる「相続人申告登記」の制度が創設されました（令和6年(2024年)4月1日施行）。
この制度を利用すれば、自分が相続人であることが分かる戸籍謄本等を提出するだけで申出することができ、より簡易に手続を行うことができます。
住所等の変更登記の申請の義務化（令和8年(2026年)4月までに施行）
登記簿上の不動産の所有者は、所有者の氏名や住所を変更した日から2年以内に住所等の変更登記の申請を行う必要があります。
なお、正当な理由がないのに申請をしなかった場合には、5万円以下の過料の適用対象となります。
その他の新たな制度
上記の制度のほか、
- 親の不動産がどこにあるか調べられる「所有不動産記録証明制度」（令和8年(2026年)4月までに施行）
- 他の公的機関との情報連携により所有権の登記名義人の住所等が変わったら不動産登記にも反映されるようになる仕組み（令和8年(2026年)4月までに施行）
- DV被害者等を保護するため登記事項証明書等に現住所に代わる事項を記載する特例（令和6年(2024年)4月1日施行）
などが新たに設けられました。